오늘은 대다수 일반인에게 생소할 수 있는 부동산 PF 대출에 대해 알아보겠습니다. 얼마 전까지만 하더라도 부동산 PF 대출은 대중에게 그리 익숙한 용어가 아니었습니다. 2022년 말, 레고랜드 사태로 많은 국민들이 알게 되었습니다.
우선 부동산 PF의 정의부터 알아보겠습니다.
부동산 PF 대출이란?
부동산 PF(Project Financing) 대출은 특정 부동산 프로젝트(예: 아파트 건설, 상업시설 개발)에 필요한 자금을 대출받는 방식을 말합니다. 이 대출은 프로젝트의 수익성을 주요 담보로 삼기 때문에 해당 프로젝트가 성공적으로 완료되어 수익을 창출할 것이라는 전제 하에 진행됩니다. 즉, 금융기관이 프로젝트의 사업성을 판단하여 회수가 가능하다 생각하는 만큼의 자금을 빌려주는 것입니다.
부동산 PF 대출은 다음과 같은 방식으로 진행됩니다.
언뜻 복잡해 보입니다만, 요약하면 다음과 같습니다.
1. 프로젝트 회사(SPC) 설립 (브릿지론 대출)
2. 토지 계약
3. 시공사 선정
4. 인허가 (사업 승인 등)
5. PF대출 진행
6. 토지비 납부
7. 착공
8. 분양 공고
9. 공사 및 준공
10. 입주 및 PF 대출 상환
프로젝트 회사란 PF 프로젝트를 진행하기 위한 특수목적법인(Special Purpose Company)입니다. 특정한 프로젝트를 완수하기 위한 목적으로 설립되는데, 재무상태나 법률관계 등과 독립하여 가벼운 상태로 목적에 집중하기 위함입니다. 쉽게 말해 부동산 개발사업을 위한 대출이라 보면 됩니다.
PF 대출은 미래에 지어질 건물을 담보로 대출해 주는 것이기 때문에 사실상 담보가 없는 상태와 같습니다. 그래서 건물이 제대로 지어지지 않을 경우 대출을 상환할 수 없는 상태가 됩니다.
리스크
미완공 리스크
은행은 일반적으로 담보가 있어야 돈을 빌려줍니다. 그러나 건물이 완공되지 않은 상태에서는 무턱대고 돈을 빌려줄 수 없습니다. 돈을 빌려줬는데 완공되지 않을 수 있기 때문입니다. 그래서 시공사를 통해 일종의 보험을 만들어 둡니다.
우선, 시공사의 기존 실적과 매출을 바탕으로 시공 능력을 확인합니다. 시공 능력이 확인되면, 회사 재무구조를 바탕으로 상환 능력이 있는지 확인합니다. 말하자면 시공사를 통해 신용이 없는 SPC의 신용을 보강하는 것이죠. (보증을 서는 겁니다)
미분양 리스크
분양이 제대로 이뤄지지 않았을 때도 문제입니다. 분양이 잘 되면 문제없겠지만, 그렇지 않다면 은행에게 큰 타격이 됩니다. PF 대출 승인 조건으로 얼마 이상의 사전청약률을 요구할 수 있습니다. 또한 분양 실적이 저조한 경우 할인 분양으로 분양률을 높이도록 제안합니다.
한국 금융의 시한폭탄: 부동산PF와 미분양
세계 곳곳의 은행들이 줄줄이 흔들리면서 요즘 글로벌 금융시장 불안하다는 얘기 많이 나오잖아요. 우리나라 금융시장에도 시한폭탄이 하나 있다는 말이 나와요 💣. 바로 부동산PF 대출과 미분
newneek.co:443
최근 미분양 주택이 10년 내 최고를 기록하고 있습니다. 정부의 기준인 6만 2000채보다 1만 3000채가량 많은 7만 5000채 수준입니다. 약 85%가 비수도권에 몰려있습니다. 만약 미분양으로 시행사(SPC)가 대출과 이자를 갚지 못한다면 보증을 섰던 시공사가 대신 갚아야 합니다. 시공사가 충분한 현금이 있다면 모르겠지만, 만약 갚지 못하면 은행 역시 문제가 생기게 되죠. 은행이 문제가 되면 우리나라 경제 전반의 문제로 퍼져나갈 수 있습니다.
부동산 PF 위기와 집값의 상관관계
부동산 PF 대출이 활성화되면 투자가 활발해져 새로운 부동산 프로젝트가 증가합니다. 이로 인해 단기적으로 공급이 증가해 집값 상승을 억제할 수 있습니다.
그러나 대출이 과도하게 진행될 경우, 프로젝트의 실패 리스크가 커지면서 장기적으로 시장 불안정을 가져올 수 있습니다. 게다가 지금처럼 금리가 높은 상황에서는 자금 조달이 더욱 어렵습니다. 건설사들은 신규 주택 건설을 미루게 되고 공급 부족으로 집 값은 다시 상승할 수 있습니다.
오늘은 부동산 PF 대출과 리스크, 그리고 PF 위기에 따른 집값의 상관관계에 대해 알아보았습니다. 최근 부동산 PF 대출 부실 가능성이 수면위로 올라오는 느낌입니다. 고금리가 계속 진행되는 상황이라 당분간 위험이 존재할 수밖에 없습니다. 정부의 적절한 대책, 투자자의 지속적인 관심이 필요한 시기입니다.
금융의 세계는 복잡하고 어려울 수 있지만, 올바른 지식과 가이드가 있다면 누구나 잘 다룰 수 있습니다. '머니포차'는 여러분의 신뢰할 수 있는 동반자가 되어 드립니다. 다음 글에서도 다양한 정보와 팁을 공유하며 여러분의 금융 성장을 응원하겠습니다
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